新築戸建の登記費用とは?登記ってそもそも何?どれくらいの金額なの?

 


新築戸建ての持ち家をそろそろ買いたい、と思ったとき、その際に必要な「登記」という手続きについてはご存じでしょうか?「登記って何?」という方も少なからずいるかもしれません。自分の持ち家を持つ際には、法務局に登記を行う必要があり、登記の際には費用も発生します。今回は、新築戸建てを登記する際にかかる費用についてご紹介します。

1.「登記」ってそもそも何なの?

新築戸建て購入の際には、「家を買って、お金を払えばいいんじゃないの?」と思うかもしれません。しかし、それは違います。自分ではその家を買って、所有していたとしても、それだけでは法律的な「所有」ではありません。登記とは、非常に簡潔に定義するなら、この法律的な所有の証となる手続きのことです。

持ち家を買ったら、法律的にも所有しなければ、自分で買った家の「所有権」がないという状態になります。法律的にも所有権を持っておかないと、極端な話、未登記であることを知った誰か知らない他人が勝手に登記してしまったら、法律的にはその他人に自分の家の所有権が奪われてしまうことになります。

法律的な対応を取らなければ、自分で買った家が他人のものになってしまうことだってありうるのです。新築戸建て購入の際にはしっかりと「登記」をしなければならないのです。

2.新築戸建て購入の際に必要な「登記」の種類は6つ

新築戸建てを購入したら、法務局に対して建物の情報や所有権などの登記を行い、その家の持ち主や持ち家の情報や状況などを明らかにすることが大切です。新築戸建て購入の際に必要になる登記には、下記6つの種類があります。それぞれの登記の内容を以下にみていきましょう。

2-1.建物表題登記

建物が完成したときに、「建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積」の情報を登記します。これを「建物表題登記」といいます。この登記は、建物が完成した後、一番最初にする登記です。

2-2.所有権保存登記

建物が誰のものであるかを法律的にも明確にする登記を行います。これを「所有権保存登記」といい、この登記を行うことで、建物に対する所有者の権利を保全できます。つまりこの登記によって、所有者以外の第三者が勝手に登記するのを防げるのです。

2-3.所有権移転登記

新築戸建てがすでに完成している建物を買う場合、いわゆる「建売住宅」を購入する場合には、完成時に売り主である宅建業者の名前で所有権保存登記がされていることがあります。この場合、売り主から買い主に対して所有権を移してあげる必要があります。

これを「所有権移転登記」といい、この場合は所有権だけを移してあげればいいので、先ほどの建物表題登記や所有権保存登記を行う必要はありません。

2-4.地目(ちもく)変更登記

新築戸建てを建てる土地の地目が、もともとは田畑であることがあります。そうした場合にはあらかじめ地目を「宅地」に変更する必要があります。これを「地目変更登記」といい、地目が農地である場合、住宅を建てるのに行政に届け出が必要になりますので、あらかじめ変更しておくことが求められます。

2-5.抵当権設定登記

新築戸建て購入の際に住宅ローンを利用する場合には、ローンに対する抵当権を明確に登記する必要があります。これを「抵当権設定登記」といい、簡単にいえば「借りた人は誰か」「貸した人は誰か」「借りた金額」を登記する必要があります。

新築戸建ての土地・建物を担保に、抵当権設定登記を行うことが住宅ローン融資の条件となっています。住宅ローンを利用する際にはほぼ確実に登記することになります。

2-6.建物滅失登記

古い家がすでに建てられている土地を買って、古い家を解体した後に戸建てを新しく建てる場合には、古い家の解体後に、建物が解体された旨を登記として届け出る必要があります。これを「建物滅失登記」といい、建物解体完了後すみやかに登記する必要があります。

3.新築戸建て購入時にかかる「登記費用」とは?

以上、新築戸建ての購入の際にはさまざまな登記を行う必要があることがわかりました。基本的に法律上行わなければならない登記のほぼすべては、条件や状況に応じて行うものとなり、場合によっては行わなくていい場合もあります。たとえば建売住宅の場合には、少なくとも「建物表題登記」と「所有権保存登記」は必要です。

こうした登記には登記の手間だけではなく、登記にかかる税金や、法務局に支払う手数料などの費用が求められます。こうした費用は実費として手続きを行う以上必ず発生します。そして登記の内容にもよりますが、こうしたさまざまな登記は、土地家屋調査士、もしくは司法書士など士業の方に代行して行ってもらいます。士業の方に任せた場合は、その報酬や手数料なども必要になります。

4.登記費用の価格的な相場はどれくらい?

それでは、登記費用の価格的な相場はどのくらいなのでしょうか。

まず、登記にかかる税金は、「登録免許税」というものです。これは、法律によって明確に決められていますが、手続きの内容によって税額が異なり、ひとつひとつの登記に対して登録免許税がかかります。また算出方法としては、「固定資産税評価額」に対して一定の税率がかかるという形になりますので、住宅の価格に応じても変わってくるものになります。

なかなか相場というものを決めるのは難しいのですが、例えば3000万円の新築戸建を購入するとき、建物表題登記・所有権保存登記・抵当権設定登記など基本的な手続きを行っていく場合には、おおよそ50万円前後くらいの範囲を目安として考えるべきでしょう。

目安として、司法書士や土地家屋調査士に代行を頼んだ場合に支払う報酬は一律ではありませんが、登記謄本代や登記手続きに対する手数料をはじめ、交通費、通信費、立ち合い料などの諸費用も含んでいます。

5.まとめ

以上、新築戸建て購入の際に必要な登記と、その登記にかかる費用の目安をご紹介しました。条件によって必要な登記は変わりますが、なんらかの登記は必ず行わなければなりません。まずは自分が購入するとしているのが古い家付きの土地なのか、更地なのか、あるいは建売の所有権は誰にあるのかなどといったことからしっかり確認しておきましょう。

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