今年も早いもので1月が終わり、2月となりました。
2月・3月は年間を通して新築住宅が安く販売（値下げ等）され
また購入される方が最も多い時期でもあります。
お子様の入園・入学や、就職などの理由で、新年度までに新築住宅を
お探しの方も多いと思いますが、
一生に一度の大きな買物と思うと、いろいろと不安なこともよぎり
躊躇してしまうなんて事もあるかもしれません。
特に最近では、神奈川県のマンションで起った欠陥報道が記憶に
新しいところです。
通常不動産業界では、こういった欠陥を瑕疵（かし）と呼びます。
あまり聞きなれない言葉ですが、瑕疵とは、住宅の欠陥や
工事ミス等を意味します。
住んだあと5年先、10年先に住宅の瑕疵があった場合に
「どのような保証があるのか？」「自己負担をしなければならないのか？」
を確認しておくことがとても重要です。
誰もが、安心して住むことのできる新築住宅を求めています。
そこで今回は、住宅瑕疵担保履行法（法律）について、簡単に
ご紹介させて頂きます。
住宅瑕疵担保履行法とは
新築住宅の売主業者等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律
「住宅品質確保法」に基づき、住宅の構造耐力上主要な部分
（基礎・柱等）と雨水の侵入を防止する部分の瑕疵について、
引渡し日より10年間保証をしなければなりません。
もしも瑕疵が発見された場合、売主業者等は、無料で
直さなければなりません。
しかし従来の「住宅品質確保法」では、売主業者等が
万一、倒産などで無くなってしまった場合、直してもらうことが
できず、購入者に大きな負担をかける事になっておりました。
そこで、新しい法律として、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等
に関する法律「住宅瑕疵担保履行法」が成立しました。
売主業者等に瑕疵担保責任を履行するための資力確保を義務づける
法律で、売主業者等は住宅瑕疵保険に加入、または保証金を預けておく
ことにより、万一、売主業者等が倒産した場合でも、瑕疵を
直すための費用を確保することができるようになりました。
住宅瑕疵保険とは
住宅の瑕疵を直す費用をまかなうための保険です。
支払われる保険金は、2000万円が上限となります。
対象となる費用として、瑕疵を直す工事代金以外にも、
調査費用や工事中の仮住まい費用、引越し費用等も含まれます。
※戸建住宅の場合、支払われる保険金より、10万円は免責金額となります。
加入手続きは、売主業者等が行いますので、購入者が手続きを行う必要は
ありません。
通常は、売主業者等が保険金を受け取って、瑕疵を直しますが、
倒産等で直せない場合は、購入者が直接保険会社より保険金を受け取れます。
また、売主業者等との間で、瑕疵の補修方法・金額について
話し合いがまとまらない場合や、瑕疵以外にも工事代金・工期
についての認識の食い違い等でトラブルが発生した場合、紛争処理制度
が利用できるようになっています。
住宅瑕疵保険の保険会社とは
国土交通大臣より指定を受けた「住宅瑕疵担保責任保険法人」で、
住宅専門の保険会社です。
現在以下の5法人が指定を受けています。（平成21年7月1日現在）
新築住宅の場合、工事中に専門の検査員（建築士）による検査が行われます。
きちんと工事を行っているかの検査を受けながら建築しますので安心ですね。
※検査に合格しないと保険には入れません。
住宅瑕疵保険に加入しているかどうか、保険の内容については、ご契約時に
売主業者等からご説明や書面の交付がありますのでご確認して下さい。
当事者間の紛争処理制度とは
住宅瑕疵保険加入の新築住宅であれば、万一、売主業者等との間で瑕疵等
について紛争（トラブル）が生じた場合、紛争処理（斡旋・調停・仲裁）が
利用できる制度です。
紛争処理を行うのは、全国の弁護士会に設置された「住宅紛争審査会」です。
申請手数料は、1万円と費用負担としても安心です。
専門の機関が紛争（トラブル）解決をサポートしてくれます。
専門家にご相談等を希望する場合は、住宅紛争処理支援センターでも行って
いまので、お気軽にお問合せ下さい。
保証金を預ける（供託）とは
もうひとつの制度、保証金を預ける（供託）ですが、売主業者等が法務局に
現金や国債等を10年間預けることです。
売主業者等が倒産した場合、法務局から工事代金等を受け取れます。
保証金の供託の場合、ご契約時に供託の時期等をよくご確認下さい。
供託は、半年ごとに基準日があり、供託をする前に倒産をした場合
受け取れないことがあります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
最後に「住宅品質確保法」に基づく、新築住宅の瑕疵についての
保証ですが、自然災害（天災地変）や建物の構造に影響を及ぼす
ような増改築等により生じた瑕疵は、保証対象外となります。
その為、自然災害（天災地変）については、
購入時に火災保険（火災以外にも、風災・雪災・落雷・水災等の
保証が付いた住宅総合保険）や地震保険に加入することで、
万一に備えることになります。
保証をどこまで付けるかは、
役所に置いてある洪水や地震のハザードマップ等を
参考に検討するといいでしょう。
また、増改築を行う場合、最初に売主業者等へ事前に工事内容を伝え、
保証の対象になるのかどうかを確認し、
売主業者等に工事を依頼することをお勧めいたします。
これからも皆様に安心してお住まいになって頂けるマイホーム
をご紹介できるよう心掛けて参ります。
埼玉の不動産 ハウス壱番館の藤谷でした＾＾
